זהר.נט חדשות כרמיאל
מה קורה בכרמיאל? בחודשים האחרונים נרשם זינוק מטורף במחירי הדירות בעיר. פנינו לארבעה אנשי נדל״ן מקומיים ושאלנו האם יש אפשרות לעצור את ההתייקרות – וגם, מה תוכלו להשיג היום במיליון שקלים?
מאת גיל דובריש
השנה האחרונה הייתה שנה מצוינת למוכרי הנדל״ן, אבל הרבה פחות מוצלחת לזוגות הצעירים ולמשפחות שרצו לקנות דירה ראשונה. עליות המחירים המטורפות בכרמיאל, כמו גם בארץ, רק הרחיקו את החלום ממי שרוצים לקנות בית.
פנינו לכמה אנשי נדל״ן בולטים בכרמיאל כדי לבדוק מדוע המחירים זינקו בשנה האחרונה ומה עדיין אפשר לקנות היום במיליון שקלים? לפני כ-15 שנים, אגב, המיליון הזה היה קונה לנו וילה במכוש. והיום?
לאף אחד אין אינטרס להוריד מחירים
אלברט כהן מתיווך צמרת כבר ראה לא מעט עליות וירידות מחירים בקריירה הארוכה שלו. לאור נסיונו הרב, הוא מעריך כי שנת 2021 והתחלת 2022 הם רק ההתחלה ואנחנו צפויים לעליות מחירים נוספות. ״מהנתונים שיש בידיי, מחירי הדירות בכרמיאל עלו בתוך שנה אחת ב-8% עד 10% בממוצע ויש נכסים שמחירם עלה אף יותר״ הוא אומר. ״זה מזכיר את הזינוק הגדול במחירים לפני כמה שנים. אני יכול לספר לדוגמא על נכס שטיפלתי בו, דירת גן ברחוב הערבה – לפני שנה נמכרה ב-1.3 מיליון שקלים והיום דורשים עליה – ויקבלו, 1.5 מיליון ש״ח. אני בטוח שיש בעיר מקומות שבהם המחירים עלו יותר מאשר באחרים״ מוסיף כהן.
– למה הזינוק הפתאומי הזה במחירים?
״הסחורה בשוק פחות ׳טובה׳. אנשים שמחפשים דירות גן מגלים שאין היצע גדול. גם ברבין אין היצע גדול, לך תמצא 3 חדרים ברבין במיליון שקלים. לך תמצא מגרש בכרמיאל. לפני 30 שנה קיבלתי מהמדינה מגרש ללא עלות, רק הוצאות הפיתוח. היום זה לא יכול לקרות״.
– מה אפשר למצוא היום במיליון שקלים בכרמיאל?
״באזורים חדשים ובדירות חדשות אין שום מצב למצוא משהו במחיר מיליון שקלים. דירת 4 חדרים ברחוב משגב, קומה ראשונה, נמכרת היום בסביבות 900-950 אלף ש״ח. מי שמעוניין בדירות קטנות יותר, אפשר למצוא 3 חדרים בשכונות ישנות, כמו ברחוב מורד הגיא, לא באזורים הכי מבוקשים. לפני שנה דירות שם עלו 550 אלף שקלים והיום מחירן עשוי להגיע ל-700 אלף ויותר. גם אין הרבה דירות פנויות כאלה״.
– מה מאפיין את הביקושים היום?
״יותר ויותר אנשים מבחוץ, גם מי שמשפר דיור, מוכר וקונה, בסך הכל רוצה שיהיה לו ערך מוסף, כולם שומעים חדשות ומעלים את המחירים – מוכרים במחיר גבוה וקונים במחיר גבוה יותר״.
לדברי אלברט יש צורך דחוף בהתערבות של המדינה. ״אני לא מבין למה הממשלה לא מתערבת בעניין. היו זמנים שזוג היה קונה דירה עם הון עצמי של 10% בלבד, היום יש מגבלות על ההון העצמי. שומרים על הבנקים״.
– מה לדעתך יכול לעצור את העלייה במחירי הדיור?
״הקבלנים לא ממהרים לבנות, עד שהם לא מוכרים דירה הם לא בונים, יש להם עלויות מימון והמכרזים עולים המון. לאף אחד אין אינטרס שהמחירים ירדו, לא לקבלנים ולא לגופים הממשלתיים. כולם מדברים, יוצאים בהצהרות אבל לא עושים שום דבר להוריד את מחירי השוק. המחירים ירדו רק אם חלילה, יהיה משבר כלכלי, או משבר בהייטק, אם לא תהיה עבודה לאנשים, לא תהיה להם אפשרות להחזיר משכנאות, הם ימכרו נכסים בשביל לכסות חובות וזה יוריד את המחירים. כל זמן שאין משבר, או שהממשלה לא תוריד מיסים, המחירים ימשיכו לעלות״.
לזוג צעיר קשה מאוד להגיע לדירה
יהודית חזקי ממשרד שפע נכסים, מעריכה כי ״בחודשים האחרונים היה זינוק לא הגיוני במחירים, בסביבות 15%-20%! קפיצה מטורפת של מחירי הנדל״ן בכרמיאל, בעיקר בשכונת רבין ובבתים הפרטיים במכוש ובגבעת רם״.
יהודית מספקת כמה דוגמאות: ״דירת 4 חדרים ברבין שלפני שנה עלתה 1.25 מיליון ש״ח, היום מחירה עומד על 1.45 מיליון. דירת 3 חדרים בחטיבת יפתח שלפני כחצי שנה נמכרה על-ידי ב-920 אלף ש״ח, היום שווה כ-1.2 מיליון ש״ח. דירת 3 חדרים, אפילו לא 90 מ״ר במשעול היין שלפני כשנה נמכרה ב-900 אלף ש״ח, נמכרה לאחרונה ב-1.22 מיליון ש״ח״.
– למה זה קורה? אני שואל את יהודית.
״קצב הבניה החדשה לא מדביק את הביקוש. זה פשוט לא מספיק. יש ביקוש רב יותר לבתי קרקע או דירות עם מרפסות. בסגרים בתקופת הקורונה אנשים ישבו בבתים סגורים והבינו שחסרה להם מרפסת או גינה. הביקוש עולה ואין מספיק בתים. לפני זמן קצר פרסמתי למכירה דירת 5 חדרים בבנין ברחוב הדס, כבר באותו יום היו לי 8 רוכשים, המכירה נסגרה במחיר המבוקש ובעל הנכס לא היה צריך להתפשר על המחיר. סיבה נוספת: יש שכונות שמבוקשות פחות על-ידי בני כרמיאל והן יעד אטרקטיבי לרכישות של תושבים מבחוץ, זה מייקר את המחירים בשכונות מסויימות. מי שמניע כיום את השוק הם בעיקר כרמיאלים שרוצים להמשיך ולגור כאן, משפרי דיור שרוצים לקנות נכס גדול יותר״.
– מה הצפי שלך לשנה-שנתיים הקרובות?
״אני לא רואה שום סיבה שהמחירים ירדו או ישארו במקום, על פניו עושה רושם שהם ימשיכו לעלות ומהסיבה הפשוטה שאין מספיק דירות. לזוג צעיר קשה מאוד לקנות דירה. הקונים צריכים להביא כ-25% הון עצמי לרכישת דירה יחידה. אם הם רוצים לקנות דירה ברבין, בסביבות 1.5 מיליון ש״ח, יש צורך בהון עצמי של כ-400 אלף ש״ח וגם אז יאלצו להחזיר 5000-6000 ש״ח לחודש עבור משכנתא ארוכת טווח בת 20 שנים. זה מטורף!״
– מה אפשר למצוא היום בכרמיאל במיליון שקלים?
״במיליון שקל בכרמיאל, אם זו מציאה של ממש – דירה ברבין שזקוקה לשיפוצים משמעותיים, ב-900,000 שקל אפשר דירות 4 חדרים בדרומית או בדקל.
לומר את האמת? יש לי חברים שקנו דירות במחירים נמוכים יותר בנהריה ובקריות. יש שם בניה מואצת של פרויקטים חדשים וזולים יותר״.
מצב הזוי
מרתה בלו, מומחית נדל״ן מאנגלו סכסון כרמיאל, מעריכה כי מחירי הדיור זינקו בתוך כחצי שנה בלבד בכ-20%! היא מספרת לדוגמא, כי דירת 3 חדרים באזור יחיעם-ארבל שעלתה לפני כשישה חודשים 650 אלף שקלים, עולה היום יותר מ-800 אלף ש״ח. דירות שעלו כמיליון שקלים, מחירן היום עומד על 1.2 מיליון ש״ח. היא מגדירה את המצב במילה אחת: ״הזוי״. והיא משתמשת במילה הזו כמה פעמים.
לדבריה, ״כל מכירה באזור מסויים שמתבצעת במחיר הזוי גורמת להקפצת המחיר של הדירה הבאה באותו אזור – שנמכרת במחיר הזוי עוד יותר. אנשים רואים את השכנים שלהם מוכרים במחיר מסויים ודורשים מחיר גבוה יותר. אין מחירון בשוק הנדל״ן, הקונה הוא שקובע את מחיר השוק, ברגע שיש מכירה במחיר כלשהו, זה הופך להיות מחיר המינימום בשוק״.
– מדוע ״קפצו״ המחירים בחודשים האחרונים?
״כמות הדירות בכרמיאל מצומצמת, אנשים יושבים על הגדר ולא ממהרים להוציא דירות למכירה. מי שלא חייב למכור עכשיו, חושב שכדאי לו לחכות כי המחירים יעלו עוד. גם התקשורת מפרסמת שהמחירים עולים וימשיכו לעלות וזה יוצר מין לופ אינסופי שמזין את עצמו, כשלא ברור מה בא קודם, עליית המחירים או הציפיה לעלייה. כרמיאל עיר מבוקשת לכל מי שרוצה להמשיך לגור בכרמיאל ואין לו ברירה אלא לקחת את מה שיש בעיר – והחוסר בהיצע גורם לעלייה. יש תחרות של הקונים על הנכסים – והמוכרים יכולים למכור במחירים גבוהים״.
– האם המחירים ימשיכו לעלות בשנה הקרובה?
״הנבואה נינתה לשוטים ואני לא שוטה, אני לא יודעת מה יהיה. היום המחיר גבוה מאוד יחסית למה שהיה לפני שנה. אני צופה שבתוך שנה בערך ייצאו למכירה דירות למכירה בפרויקטים החדשים הנמצאים כיום בשלבי בניה, זה אולי יגדיל את ההיצע. אני לא יודעת אם הדבר יוביל לירידת מחירים, אבל אולי יתרום לעצירה או האטה מסוימת״.
– מה אפשר למצוא היום במיליון ש״ח בכרמיאל?
״היום במיליון שקל אפשר למצוא דירות בנות 45 שנה ומטה. למשל דירות בשכונה הדרומית, 4 חדרים בלי מרפסת, אולי עם מעלית. גם במערבית אפשר לקנות היום 4 חדרים בסביבות 900 אלף, בלי מרפסות – כי המרפסות מייקרות את המחירים ב-100 עד 150 אלף ש״ח. אפשר גם למצוא דירות 2 חדרים ברבין במחיר קרוב למיליון ש״ח, אבל אין הרבה דירות כאלה״.
מרתה בלו אומרת כי המצב הקיים מקשה מאוד על צעירים לרכוש דירה: ״לצעירים של היום לא נותרו אופציות, אלא להיכנס למשכנתאות גבוהות ולהביא כסף מההורים. גם 25-30 אחוז הון עצמי לא תמיד מספיק, כי הבנקים לא ממהרים להלוות כסף למי שכושר ההחזר שלהם נמוך. מה הפתרון? גם למשרד האוצר ולמשרד הבינוי אין פתרונות כרגע. ברור שההיצע צריך לגדול״.
כמעט אי אפשר למצוא במיליון
עמית אשרוביץ מפול האוס תיווך ושיווק נדל״ן מתאר את שוק הדיור של החודשים האחרונים כשוק פרוץ שבו כל הקודם זוכה. ״התחושה היא של אובדן שליטה, אין באמת מי שמפקח או מנסה לעשות משהו כדי לבלום את העליות״ הוא אומר. ״הבניה החדשה בכרמיאל היא לא במימדים גדולים שיוכלו לגרום להורדת מחירים והביקוש קטן מאוד, מה שיוצר עליות של 10%-20% בשנה האחרונה״.
לדברי עמית, ״דירות בכרמיאל שנמכרו רק בקיץ שעבר ב-800 עד 850 אלף ש״ח עולות היום כמיליון שקלים. מחירי בתי קרקע במכוש קפצו במאות אלפי שקלים, למשל מ-2.5 מיליון ש״ח ליותר מ-3 מיליון שקלים. הקיפאון של תקופת הקורונה נשכח כלא היה״.
– מה גורם לעליית המחירים הגדולה הזו?
״כרמיאלים רבים החליטו בתקופת הקורונה לבצע שינוי ולשפר דיור, אם זה במעבר ליישוב אחר באזור ואם זה ברכישת נכס גדול יותר בכרמיאל. מי שבבעלותו נכס קיים – מוכר וקונה ומשלים את ההפרש עם משכנתא סבירה, אבל מי שנקלע למצוקה אמיתית בעקבות המצב הם חסרי הדיור, אלה שרוצים לקנות דירה ראשונה ומגלים שאין להם מספיק כסף לעשות זאת. לפני שנה יכולת לקנות דירה סבירה בפחות ממיליון שקלים, היום זה כבר כמעט לא קיים״.
– מה אני יכול לקנות היום במיליון שקלים בכרמיאל?
״קודם כל, מיליון שקלים זה המון כסף למשפחה צעירה, המשמעות היא דרישה להון עצמי בגובה כ-300 אלף ש״ח, וגם אז ההחזר החודשי על המשכנתא יהיה 3.5-4.5 אלפי שקלים בחודש. לא רבים מסוגלים לעמוד בכך. במיליון שקלים אתה יכול למצוא היום דירות ברחוב משגב, מורד הגיא והאזורים הסובבים אותם. בשכונת המייסדים אפשר למצוא דירות גם במחירים נמוכים יותר. בשכונות היותר מבוקשות מחירי הנכסים עלו – והם מתחילים ב-1.2, 1.3 מיליון ש״ח״.
– ומה יהיה עם הצעירים שרוצים לקנות דירה ראשונה?
״כל עוד המחירים מטפסים והמשכורות לא עולות בהתאם, הבעיה של הצעירים רק מחריפה. אין ספק שהאפשרות לקנות דירה מבחינת המשפחות הצעירות הולכת ומתרחקת. האפשרות היחידה: לזכות בהגרלות הפרויקטים שיוזם משרד הבינוי ובהן דירות מוזלות בהנחה של עד 20% ביחס למחירי השוק, אבל גם שם ההיצע קטן מאוד יחסית״.
