בית / Uncategorized / שכירות או רכישת נדל"ן לצורך העסק
שכירות או רכישת נדל"ן לצורך העסק
שכירות או רכישת נדל"ן לצורך העסק

שכירות או רכישת נדל"ן לצורך העסק

לא פעם מתלבטים בעלי עסק בשאלה האם עדיף לרכוש מבנה משרדים או מבנה עסקי שישמש לעסקם, או לשכור מבנה בשכירות תקופתית לצורך העסק ?

ההחלטה אינה רק כלכלית טהורה או נובעת רק משיקולי מיסוי. בדרך כלל רואים את היתרון ברכישת המבנה לעסק בכך ש"נחסכים" דמי השכירות, המבנה ישמש כמעין חיסכון "פנסיוני" לטווח ארוך ויניב לבעליו דמי שכירות גם לאחר שבעליו יפסיק את פעילותו העסקית. בעלות מקנה ביטחון וקביעות לזמן ארוך באותו מבנה עסקי שפעמים רבות חשובים מאד גם למוניטין העסקי. בעלות גם מאפשרת ביצוע השבחות ותוספות למבנה שיתאימו לעסק לטווח ארוך ללא חשש בהפסקת שכירות מוגבלת זמן.

לעמת זאת, עדיפה שכירות על בעלות, בכך שהיא מאפשרת גמישות של תנועה או פינוי, הרחבה או צמצום, לפי השינויים בהיקף הפעילות העסקית ומונעת קיבעון של גודל ומיקום היסטוריים למרות ההשתנות העסקית במהלך השנים. השכירות מאפשרת תנועה ממרכז עסקים אחד למרכז עסקים אחר משודרג יותר או מתאים יותר לעסק לאחר חלוף תקופת השכירות.

העדיפות מבחינת המיסוי לבעלות או שכירות תלויה במספר משתנים שאותם יש לבדוק בטרם החלטה. מחד, תשלום בעד שכירות מהווה הוצאה מוכרת מלאה, מה שמשאיר את התשלום נטו לשכירות רק על מחציתו (לעצמאים בנטל מס 50% ואף לבעלי חברות במדידה "עד הבית" כולל דיבידנדים). מאידך, רכישת המבנה העסקי מאפשרת הכרה למס בפחת בשיעור של 4% משני שליש עלות המבנה (העלות שאינה מיוחסת לקרקע) והכרה למס בתשלומי הוצאות המימון בגין רכישת המבנה.

ניתן לראות את תשלומי השכירות כסוג של תשלום חודשי בגין הלוואה שאותה לוקח בעל העסק בשיטת שפיצר, צמודה למחירי השכירות. כדאיות לקיחת ההלוואה לרכישה, או דווקא תשלום חודשי של דמי שכירות תלויים במשך תקופת הזמן שהמבנה יוחזק, היקף המימון החיצוני הנדרש, בשיעור הריבית ובערך השווי העתידי לאחר השימוש העסקי מהוון להיום.

חשוב עוד לזכור כי הכנסה משכירות שתגיע בעתיד מהשכרת המבנה תהיה חייבת במס מלא בידי הבעלים, ולעיתים תהא חייבת במינימום מס של 30% על דמי השכירות ועד 50% כולל מס יסף. מכירת הנכס העסקי תהיה חייבת במס על השבח הריאלי שיצמח ממנו. כך שחשוב לעשות את כל החישובים והבדיקות לפי ערך נטו, לאחר מס, מהוון ליום ההחלטה. ההחלטה צריכה גם להתקבל בראיית פני עתיד ולכן עוד חשוב לקבוע האם הרכישה תעשה כיחיד או חברת נדל"ן שתוקם רק לצורך רכישת הנכס.

אין כל מניעה למשל כי ההשקעה בנדל"ן, לא תהיה דווקא במבנה משרדים אלא דווקא ביחידות דיור למגורים, לאור יתרונות המס של פטור ממס שבח במכירת דירות מגורים לפחות אחת לארבע שנים ופטור ממס על שכירות למגורים, או מס נמוך של 10% בלבד המקנות לשוק נדל"ני זה יתרונות שאין לשוק הנדל"ן העסקי הרגיל. כל זאת, כל עוד שוק הנדל"ן העסקי הרגיל אינו נותן תשואה עודפת המקזזת את עודפי המס החלים עליו. זהו אולי חלק מההסבר לעליית מחירי הנדל"ן למגורים בשנים האחרונות ולקיפאון במחירי המשרדים לפחות באזור המרכז.

 

למען הסר ספק, השימוש במידע הכלול בו אינו מהווה בשום אופן תחליף לייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ חשבונאי מבעלי מקצוע. כמו כן המידע אינו בשום דרך בגדר חוות דעת מקצועית.

לקבלת מידע מקצועי וייעוץ נוסף ניתן לפנות

במייל  ortal053@walla.co.il

או בטלפון :04-6266646

משרד פיילס חשבונאות וראיית חשבוןמתן שירותי הנהלת חשבונות, ביקורת וייעוץ מס לעצמאים וחברות.

 
שתפו

כתבה מעניינת:

חיית מחמד ובעלים תחרות 2019-02

שתי טיפות מחמד

התחרות ״שתי טיפות מחמד״ יוצאת לדרך. מי הכי דומה לחיית המחמד שלו? תחרות הפרסים הגדולה …

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

SHOP NOW
close-link
//set menu items with childrens to be clickable