בית / כרמיאל / פלילי ומשפטי / מהי עסקה נוגדת במקרקעין?
נוימרק בכר דריקר-מן קונינסקי עורכי דין נוטריון וגישור כרמיאל
משרד נוימרק בכר דריקר-מן קונינסקי עורכי דין נוטריון וגישור

מהי עסקה נוגדת במקרקעין?

שתפו

באדיבות נוימרק, בכר, דריקר מן, קונינסקי – חברת עורכי דין, נוטריון וגישור

רחוב הגליל 2 כרמיאל, טלפון: 04-6760078


כאשר בעל זכות במקרקעין ספציפיים מתחייב להעביר את זכותו לשנים או יותר, באופן הסותר את התחייבותו כלפי צדדים אלה.

במקרה כזה, כל אחד "מהקונים" קופח בעסקה זו, וס' 9 לחוק בא "לעשות סדר" בסיטואציה שנוצרה.

ס' 9 הנ"ל קובע כי במקרה של עסקה נוגדת שעדיין לא נרשמה זכותו של הראשון בזמן גוברת על השני. זהו מצב של התחייבות בעל הזכות המקורית כלפי שני "קונים" כאשר הזכות הנמכרת טרם נרשמה כדין הן על ידי הראשון והן על ידי השני.

יחד עם זאת, אם השני בזמן, פעל בתום לב ומסר התמורה בעד המקרקעין וזכותו נרשמה כהוראות החוק (ועמד בשלושת התנאים במצטבר הרי שהוא גובר על הצד הראשון שזכותו טרם נרשמה. חשוב לציין כי אילו הראשון רשם זכויותיו כדין, ובכל זאת נוצר מצב בו נתנה התחייבות לגבי המקרקעין לצד נוסף, הרי שזכותו של הראשון שרירה וקיימת.

חשוב כי כל רוכש זכויות במקרקעין יבצע את הבדיקות הנדרשות בטרם התחייבותו בהסכם, וידאג לרישום ללא דיחוי של הערת אזהרה לגבי ההתחייבות להקנותם כשלב הכרחי וזמני להבטחת מימוש הזכות הקניינית עד לרישום העסקה בהזדמנות הראשונה .

היכנסו למאמרים מעניינים נוספים:

מהי עסקת מקרקעין?

בהתאם לסעיף 6, "עסקה במקרקעין היא הקנייה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה כל פי צוואה".

בהתאם לסעיף 7 עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים אותה ואת השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".
כלומר, עסקה במקרקעין היא הקניית בעלות או זכות במקרקעין ואין העסקה משתכללת ללא ביצוע רישום לגביה, אחרת תחשב רק כהתחייבות חוזית.


מהו רישום?

רישום הוא הכללת העסקה בפנקסי רשם המקרקעין בלבדטאבו. כל מרשם אחר כגון ברשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת בהם נמצאים רישומי המקרקעין, אינם נחשבים כרישום על פי הגדרת החוק, ולכן רישום בגופים אלה מהווה רק התחייבות לעשיית עסקה כאמור בס' 7(ב) לחוק.
משמעותה המעשית של הערת האזהרהלהוות תמרור אזהרה כלפי כולי עלמא כי לגבי המקרקעין הספציפיים קיימת התחייבות של בעלי המקרקעין כלפי צד ב' לעשות עסקה, ולהוות מחסום לרישום עסקה הסותרת את תכנה של הערת האזהרה ללא הסכמה.

מה חשוב לבדוק לפני רכישת דירה?

מצב פיזי למצבה הפיזי של הדירה קיימת חשיבות ברורה לרוכש. חשוב למוכר לדעת כי במידה ויש בדירה פגמים מוסתרים בכוונה כגון נזילות, הוא חשוף לתביעה מצד הקונה אם וכאשר הפגמים הללו יתגלו ויגרמו לקונה להוצאות כספיות.

הבעלות בדירהחשוב להוציא נסח טאבו ולבדוק האם האדם שמוצג כבעל הדירה הוא אכן בעליה. בנסח טאבו ניתן לראות אם יש על הדירה עיקולים או משכנתאות. באם רשומים על הנכס עיקולים, לרוב הם מונעים את ביצוע העסקה בלבד במקרי משכנתא.

אימות זהות המוכר גם אם ראיתם שהאדם שמולכם הוא האדם שרשום בנסח הטאבו כבעלים, צריך להיזהר מזיופים. היו מקרים של זיוף תעודת זהות והתחזות למי שרשום בנסח הטאבו. היו גם מקרים של זיוף הרישום בטאבו. חשוב לבקש לראות תעודה נוספת חוץ מתעודת זהות.

בדיקות בעירייה לעיתים חשוב לבדוק בעירייה את תיק הבניין של הדירה הרלבנטית. שיש היתר בניה והדירה כלולה בהיתר הבניה. חשוב גם לוודא שלא קיימת שום חריגת בניהדברים אלה נכונים יותר בדירות גג או בתים פרטיים שם יש פוטנציאל רב יותר לקיומן של חריגות בניה. אדם הרוכש דירה ללא היתר בניה, עלול למצוא עצמו עם נכס חסר כל ערך שיכול להיות פוטנציאל לצו הריסה .

במשרד נוימרק, בכר, דריקר מן, קונינסקיעורכי דין, נוטריון וגישור מחלקת מקרקעין בראש עו"ד ונוטריון קורן נוימרק המלווה עסקאות מקרקעין מכל הסוגים במקצועיות וללא פשרות. רוכשים / מוכרים דירה ? פנו למשרדנו לליווי עו"ד 04-6760078

כתבה מעניינת:

רגל בתחבושת. צילום אילוסטרציה Freepik

נפגעתם בתאונה בבית? יכול להיות שמגיע לכם כסף

שתפו מאת עו"ד רונן לפיד רובנו מאמינים שהבית שלנו הוא מקום המבטחים שלנו. זה נכון …

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.