זהר.נט חדשות כרמיאל
איך תוכלו לקבל בית חדש וגדול ולהעלות את ערך הנכס מבלי לשלם שקל? חברת גולדן ישראל שמתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי מגיעה לכרמיאל ומבטיחה: נשנה את פני השכונות הוותיקות. ראיון מיוחד עם המנכ״ל ישראל יראי
מאת גיל דובריש
פינוי בינוי – צמד מילים שעד היום היה רחוק שנות אור (כך נדמה) מכרמיאל ומהפריפריה. עד היום. בתקופה האחרונה החלה לפעול בכרמיאל חברת גולדן ישראל, המתמחה מזה שנים רבות בפרוייקטים של התחדשות עירונית כגון פינוי בינוי ותמ״א 38 והיא מתכוונת לחולל בכרמיאל מהפכה של ממש, במיוחד בשכונות הוותיקות של העיר. הודות לפרויקטים המתוכננים בעיר יוכלו תושבים בכרמיאל לקבל בית חדש, גדול יותר ובעל ערך גבוה יותר ולשפר משמעותית את איכות חייהם וזאת מבלי לשלם שקל אחד. איך וכיצד? הכול בכתבה שלפניכם.
בגלל אסון ורסאי
חברת גולדן ישראל היא חברה משפחתית שנוסדה בירושלים. המנכ״ל ישראל יראי, הוא דור שלישי למשפחה שעוסקת עשרות שנים בתחום הנדל״ן והבינוי. סבא שלו, יעקב יראי, עלה מעיראק והשתקע בירושלים. הוא עבד בחברת סולל בונה וחפר במו ידיו יסודות להקמת שכונות מגורים בעיר הבירה. בנו יחזקאל המשיך בתחום והקים חברה שעסקה ביבוא חומרי בניין ובשיקום וחיזוק מבנים. בין הפרויקטים הגדולים של החברה – חיזוק ושיפוץ בית החולים הדסה עין כרם ושדה התעופה הצבאי עובדה ליד אילת. ישראל, דור שלישי במשפחה שעוסק בתחום, הקים בעזרת אביו את תחום ההתחדשות העירונית ופתח את חברת גולדן ישראל.
״תחום הבניה מחולק ליזמים וקבלנים, היזם יוזם ובונה את הקוסנפט והקבלן הוא המבצע. פתחנו חברת יזמות שעוסקת בעיקר בהתחדשות עירונית, כשאנחנו ממקדים את תשומת הלב שלנו ביזמות – ארגון הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, בניית התוכניות האדריכליות ולצורך הביצוע אנחנו עובדים עם חברות קבלניות רבות, כמו חברת רוטשטיין הידועה״ אומר ישראל יראי.
הסיבה לכניסתה של החברה לתחום ההתחדשות העירונית הייתה ממניעים אישיים, חושף יראי. ״דוד שלי – אח של אבא, נפגע באסון ורסאי, הוא היה שם באולם בדיוק כשקרסה הרצפה. 23 מאורחי החתונה נפלו אל מותם וכ-380 אורחים נוספים נפצעו. חלק מהאנשים שישבו עם דודי בשולחן נהרגו. הוא ורעייתו יצאו בנס בחיים… כאשר הוצע לו ולאבי לקדם פרויקט של התחדשות עירונית, זה נגע להם באופן אישי. במשפחה שלנו איכות הבניה היא לא מילה כללית אלא עניין אישי. כנראה שזה היה הטריגר שהכניס את המשפחה לתחום שיקום השכונות״.
למה כרמיאל?
כבר בשנת 2005 עסקה החברה בפרויקט התחדשות עירונית בשכונת פת בירושלים, בהמשך ביצעה פרויקטים של פינוי בינוי ותמ״א 38 בירושלים, אשדוד ובאזורי פריפריה כמו קרית גת, שם הפך מתחם של 30 יח״ד ל-300 יח״ד ב-4 מגדלים. לדברי ישראל יראי, ״הפכנו את נושא ההתחדשות העירונית למרכז הפעילות של החברה. עד היום עסקנו ביותר מ-30 פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. פרויקט הדגל שלנו הוא פינוי בינוי בשכונת ארמון הנציב בירושלים, שם מדובר על 492 משפחות ובנייה של כ-2400 יח״ד. הפרויקט עבר שני שלבים משמעותיים מבחינת אישור הרשויות ואנחנו מתקדמים. בחודשים האחרונים ראינו כי טוב, החברה חזקה ויציבה והחלטנו להתרחב ולהתקדם צפונה, למגדל העמק ולכרמיאל״.
״תחום ההתחדשות העירונית עבר בשנים האחרונות התפתחות משמעותית״ מוסיף יראי. ״כמעט כול חברות הנדל״ן מקצות כיום את מרבית המשאבים שלהן להתחדשות עירונית, ואף הוקמה רשות ממשלתית להתחדשות עירונית שנועדה להקל על הפרוצדודה מול היזמים, הרשויות והאזרחים. בירושלים, תל אביב וחיפה ובערים במרכז הארץ יש מינהלת התחדשות עירונית וגם בפריפריות המובילות יש כיום מינהלת עירונית מסודרת. והנה זה מגיע לצפון״.
– כרמיאל הייתה במשך שנים מחוץ למפת ההתחדשות העירונית, מסיבות כלכליות של יזמים. מה השתנה מבחינתכם?
יראי: ״כחלק מהרצון שלנו להגיע צפונה, ערכנו עבודת מחקר ובדקנו באילו אזורים יש צורך בהתחדשות עירונית והיכן יש רשויות תומכות שמעוניינות לקדם את הנושא. אנחנו יודעים שבכרמיאל יש עירייה תומכת המביעה עניין רב בנושא, למיטב ידיעתנו ישנה מינהלת מקומית להתחדשות עירונית בשלבי הקמה. ידוע לנו על תוכנית עירונית לחיזוק מבנים ותוספות בניה ברחוב הפרחים בעיר, ואנחנו רואים בכך סימן לרצינותה של הרשות המקומית. מכיוון שלנו יש ניסיון רב בתחום, יותר מחברות נדל״ן גדולות אחרות, שיודעות להקים מתחמים חדשים אבל לא יודעות לסנכרן בין הדייר שהוא בעל הקרקע לבין הרשויות השונות לבין היזם. אני חושב שיש לנו את הידע והנסיון המתאימים לכך״.
שינוי ברמת החיים
חברת גולדן ישראל מתכננת לבצע פרויקט התחדשות עירונית בשני מתחמים בכרמיאל. דיירים במקומות האלה כבר קיבלו פניות מהחברה. ״המתחם הראשון הוא במשעול דולב. יש היענות יפה מצד הדיירים. מדובר על כ-80 משפחות״ מספר ישראל יראי. ״המתחם השני הוא באזור הפסגה ומשגב בשכונה המערבית, שם יש כ-150 בעלי דירות. התחלנו בשיח עם הדיירים. לטעמנו נוכל לקבל סיוע ממשלתי והקצאת קרקעות משלימות״.
כדי שהפרויקט יהיה כדאי מבחינה כלכלית על היזם לבנות בכרמיאל לפי מפתח של 1:7 ואף 1:8, כלומר להקים 7-8 יחידות דיור במקום כול יחידה שתפונה. מדובר על תוספת משמעותית במספר יחידות הדיור במקומות שבהם יבוצע הפרויקט. הדיירים בשני המתחמים מביעים עניין רב, כך לדברי יראי. ״בכנסים ובמפגשים שערכנו הייתה היענות מדהימה, אנחנו מאוד מרוצים מההסכמות שהושגו עד כה. כמובן שיש הרבה שאלות, הרבה חששות, אנחנו עוברים מדייר מדייר ונותנים מענה לשאלות בצורה רגועה וטובה. אני מאמין שלדיירים בשני המתחמים האלה מגיע דיור חדש״.
– מה לוח הזמנים במידה והפרויקט יצא לדרך, בתוך כמה זמן מרגע שיתקבל אור ירוק יאוכלסו המתחמים החדשים?
״בתוך שנה מהיום תהיה לנו תמונת מצב מעודכנת לגבי התקצוב הממשלתי ולגבי שיטת הבניה שבה נתמקד. ואז נגיע לצומת שבה נחליט האם ליישם את הפרויקט. אם התשובה תהיה חיובית, נתחיל בתכנון מעמיק, שלב שיימשך כ-4 שנים כולל המלצת ועדה מקומית, אישור הוועדה המחוזית ואז בחזרה לוועדה המקומית על מנת לקבל אישור תוכנית מפורטת. בהמשך ניכנס לתהליך הבניה שאמור להימשך עוד כשנתיים שלוש. מדובר בפרק זמן של כ-8 שנים בממוצע״.
המשמעות מבחינת תושבי כרמיאל המתגוררים במתחמים שבהם נערכת חברת גולדן ישראל לתכנון וביצוע פרויקט פינוי בינוי, היא שינוי גדול באיכות חייהם. יראי מסביר בצורה מפורטת: ״דיירים המתגוררים במתחמים המתחדשים יוכלו לזכות בבית חדש באזור מחודש. זה יהיה שינוי טוטלי ברמת החיים. זה אומר שטח מגורים גדול יותר עם תוספת של חדר או מרפסת, חדר ממ״ד מוגן בפני התקפות טילים. הבית עצמו יהיה מחוזק לפי התקן המחמיר של עמידות בפני רעידות אדמה – זה חשוב במיוחד לאור קרבתה של כרמיאל לשבר הסורי אפריקני. כול המפרט יהיה חדש – עם מרצפות חדשות, ארונות מטבח, מיזוג מיני מרכזי, תריס חשמלי. צמוד לבית תהיה חנייה צמודה ומסודרת. לאור התוספת של יחידות הדיור והצפי לגידול באוכלוסיה יש תכנון סביבתי חדש שיענה על הצרכים של התושבים, ויכלול מוסדות חינוך וציבור, פארקים יפים ועוד. כול זאת מבלי שהדבר יעלה לדייר אפילו שקל אחד בלבד מכיסו. הפרויקט יבנה בדרך הבטוחה והמקצועית ביותר, כאשר לרשות הדיירים יעמוד צוות מקצועי שימומן מתקציב החברה היזמית, הכולל עורך דין, שמאי ומפקח בניה. נוכל להשקיע את מירב מאמצינו בפרויקט ברגע שיושג הרוב הנחוץ של הדיירים״.
– ציינת שפרויקט פינוי בינוי כולל תכנון סביבתי חדש. למה הכוונה?
״אני כיזם נדרש לחדש את כול האזור שבו מתקיים הפרויקט. המשמעות היא מבצע חידוש סביבתי – המתחם מתוכנן מחדש על פי הצרכים של הדיירים הקיימים. אנחנו חוקרים את הנושא לעומק, בודקים מה חסר לדיירים ומה חשוב להם ומתכננים מתן מענה מתאים. למשל נגישות אל הבית, כלומר הדרך שעושים מהחנייה ועד לבניין. וגם, האם יש מחסור בשטחי מסחר על פי הנדרש, או שיש לשפר את את מצב החניה ולהגדיל אותה על פי התקנים החדשים, וכמובן תכנון ובניית מבני ציבור – הווה אומר פארקים, גנים, אפילו בית ספר במידת הצורך״.
לדברי ישראל יראי, ״להבנתנו, בכרמיאל יש שתי אפשרויות להתחדשות עירונית: האחת – הבנה והסכמה מצד הדיירים והעירייה להקים מבנים גבוהים של 20 קומות, והשניה – השגת תקציבים ממשלתיים והקצאת קרקעות משלימות, כלומר שטחים פתוחים שיאפשרו לפרוס את הבניה ולהוריד מגובה הבניינים. היתרון בשיטה השניה – אפשר להקים בניין חדש על שטח קרקע משלימה, לאכלס אותו בדיירים המתפנים ואז להמשיך בשיקום השכונה״.
הדיירים הם שותפים מלאים
להתחדשות עירונית יש שלושה שותפים מלאים, מדגיש מנכ״ל חברת גולדן ישראל: ״השותף הראשון והחשוב מכולם הם הדיירים, בעלי הנכס. אם הם מביעים את הסכמתם לביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית – רק בזכותם הסכמתם, תעמוד לרשותנו הקרקע הנחוצה לצורך הפרויקט. השותף השני היא הרשות המקומית. חשוב לנו מאוד שנקבל תמיכה וליווי של העירייה ואני שמח לומר שבכרמיאל גילינו ראש עיר תומך, מבין שדוחף את הרעיון קדימה. לא הרבה ראשי ערים מוכנים לתמוך בנושא ומשה קונינסקי נכנס לעניין מכול הלב והנשמה. השותף השלישי הוא היזם, כלומר אנחנו. כדי להוציא לפועל את הפרויקט יש צורך בשיתוף של כל שלושת הגורמים הללו״.
– היכן ישוכנו הדיירים שיתפנו מהדירות הישנות?
״לדיירים מוצע באופן עקרוני לעבור להתגורר בשכירות כול תקופת הבניה. החברה תכסה את כול שכר הדירה, אפילו עלויות האריזה וההובלה הלוך וחזור, כולל ערבות בנקאית על השכירות והדירה העתידית לפי שוויה המוערך על פי הערכת השמאי״.
– המתחמים שבהם אתם מתכננים לבנות מאוכלסים בתושבים מבוגרים רבים דווקא. עד כמה פרויקט פינוי בינוי יכול לסייע להם בהתחשב בגילם המתקדם?
״דווקא עבור הקהל המבוגר זה פרויקט טוב. כמי שמצוי אישית בעניין הזה אני יכול לומר שההתחשבות בדיירים המבוגרים הוא נושא שחשוב מאוד בעיניי. אם יהיה פינוי בינוי הם יכנסו לבית חדש שיאובזר בהתאם לצרכים שלהם, למשל גישה קלה לדירה, פתחים רחבים בבית, מעקה במקלחת. לחילופין נציע לקהל המבוגר אופציה לרכישת בית חדש בשווי הדירה העתידית כבר בעת מתן היתר הבניה״.
– ישנן כבר תוכניות בניה קיימות?
״אנחנו נמצאים בשלב ההתחלתי שבו אנו עוסקים בשיח עם הדיירים, על מנת להבין אותם. יש אנשים בשכבות גיל שונות ובעלי דרישות שונות, חלקם סובלים ממוגבלויות מסויימות ויש למצוא פתרונות מתאימים עבורם. זה לא סוד שבכרמיאל יהיה צורך להפעיל המון בקשות לסיוע ממשלתי ואולי להכווין את הרשות ולכן חשוב לנו לקבל את הסכמת הדייר. כול תוכנית שאציג לדיירים בשלב זה היא לא ריאלית. אחת הדרישות של סיוע ממשלתי הוא להביא את הסכמת הדיירים, כלומר רוב של לפחות 60% מהדיירים כדי להתחיל בתכנון ורוב של כ-80% כדי להגיע לשלב הביצוע. בכול מקרה אף יזם לא ירצה להתקדם הלאה אם תהיה לו תמיכה של 60% בלבד מהדיירים בגלל העלויות הגבוהות מאוד הכרוכות בתכנון״.
ישראל יראי מדגיש כי מבחינת גולדן ישראל זו רק התחלת הדרך בכרמיאל ומאמין שהחברה תפעל כאן במשך שנים רבות. ״אני רוצה להבטיח אישית לכול הדיירים שהחברה תעשה הכול כדי שיהיו מרוצים ושיהיה להם טוב. אנחנו חברה משפחתית שיודעת ומבינה שבפרויקט כזה, הכי חשוב הוא הדייר שגר בנכס וזה הנכס היחיד שלו. אנחנו מעניקים קו פתוח של עדכונים ושיחות וכן ואפשרות להיות חלק מרכזי בתכנון ובניית הפרויקט. הדיירים הם שותפים שלנו בתהליך. זה לא קורה בכול חברה יזמית. אנחנו חברה יציבה וחזקה, ואנחנו בוחרים את הפרויקטים שלנו בקפידה – כי חשוב לנו שאנשים יהיו מרוצים מהעבודה המשותפת״ הוא מסכם.
